신간안내

제목 : 펀드와 리츠의 실무

저자 : 변호사 이 현

판형 : 크라운판(180*256), 양장제본, 922p,

정가 : 100,000원

발행일 : 24. 07. 08.

ISBN : 979-11-89425-12-8 (13320)

  

저 자 약 력

 이 현

서울대학교 법과대학 사법학과

Wisconsin Law School – Madison (M.L.I.)

사법시험(32회), 사법연수원 22기

미국 뉴욕주 변호사

前 육군법무관

前 서울동부지원, 서울중앙지법 판사

前 공적자금상환기금 운용심의회 위원

前 한국거래소 시장감시위원회 위원

現 한국부동산원 자산관리회사 경영실태평가 위원회 위원

現 변호사

   

추 천 사

 

놀튼 리머(Norton Reamer)와 제시 다우닝(Jesse Downing)은 그들의 역작인 “투자의 역사 (Investment – A History)”에서 투자의 민주화가 시대를 관통하는 큰 흐름이라고 설명했다. 고대나 중세에는 특권층(Super Elite)에 국한되었던 투자활동이 근대 이후 누구나 참여 가능하게 되었다는 것이다. 여기에는 자본시장의 성장이 큰 역할을 했으며, 아마도 투자기구라는 금융상품이 그 정점에 있을 것이다.

 자본시장의 성장은 주식이나 채권과 같은 증권을 중심으로 이루어졌다. 그래서 자본시장의 참여자들은 훨씬 역사가 오래된 실물자산 대신 증권을 전통자산(Traditional Assets)이라고 부른다. 거래소에 상장된 전통자산은 누구나 작은 자금으로도 투자할 수 있기 때문에 말 그대로 투자의 민주화를 견인했다. 이러한 과정에서 부동산과 같은 대체자산(Alternative Assets)은 도도한 민주화의 흐름에서 오랜 기간 벗어나 있었다.

하지만 20세기 말, 특히 2000년대 후반의 글로벌 금융위기 이후 부동산이 전 세계 투자자의 포트폴리오에서 적지 않은 비중을 차지하는 자산군으로 부상했다. 사모 부동산펀드와 상장 리츠의 성장이 덕분이다. 부동산펀드는 소위 큰손 위주의 금융상품이지만 그들 대부분이 일반 대중의 저축을 운용하는 연금기금, 공제회, 보험회사와 같은 기관투자자라는 점에서, 리츠는 주식시장에서 적은 자금으로도 누구나 거래할 수 있다는 점에서 국민경제에 미치는 영향 또한, 매우 크다.

 하지만 아직 이러한 투자기구들이 부동산이라는 자산군에 완전히 적응한 것 같지는 않다. 세계 각국에서 증권을 중심으로 발전한 금융제도와 실물자산인 부동산 관련 제도의 상충이 끊이지 않고 있기 때문이다. 여기에는 투자기구 자체뿐 아니라 조세, 면허, 인허가 등 여러 제도가 두루 관여되어 있다. 그래서 부동산투자 민주화의 역사는 금융제도와 부동산제도의 상충을 하나씩 해결해온 과정이라고 할 수 있을 것이다.

 이 책은 우리나라의 부동산펀드를 위주로 펀드와 리츠 제도를 다루고 있다. 특히 제도에 관한 일반적인 소개가 아닌 투자 실무에서 만날 수 있는 각종 이슈를 심도 있게 파헤치고 있다. 따라서, 학습교재뿐 아니라 실무 매뉴얼로 사용하기에도 부족함이 없다. 이는 변호사로서 오랜 기간 부동산펀드와 리츠의 법률 실무를 수행한 저자의 경험과 통찰 때문에 가능한 일이었을 것이다.

 민법, 형법, 행정법과 같이 법체계의 근간을 이루는 제도에 대해서는 이러한 유형의 책이 풍부하게 발간되어 있다. 하지만 금융법과 같이 독자의 폭이 좁은 제도에 대해서는 사정이 사뭇 다르다. 그럼에도 부동산펀드와 리츠라는 매우 전문적인 영역을 대상으로 이러한 책이 세상에 나온 것은 부동산학을 연구하는 내 입장에서도 반가운 일이 아닐 수 없다. 부디 이 책이 관련 분야 실무자와 연구자의 책상 위에 한 권씩은 올라가 있는 손때묻은 바이블이 되기를 바란다.

 

2024년 6월

수원대학교 도시부동산학과

민 성 훈교수

 

머 리 말

 

필자가 법관으로 법조생활을 시작할 때에 펀드와 리츠 분야는 눈곱만큼도 의도하지 않았던 분야였다. 필자가 우연하게도 들어선 이 분야의 자문 변호사로서 삶의 한 단락을 마무리한 데에 일말의 후회는 없다.

 이 책은 철저한 실무지침서이다. 필자는 부동산펀드와 위탁관리리츠가 도입된 이래 펀드와 리츠에 관해서 적지 않게 수행한 법률자문업무의 경험을 정리하고, 이 분야에 몸담고 있는 실무자가 새겨두면 좋을 유의사항을 남기고 싶었다. 이런 집필방향에 따라, 운용사, 증권사, 대주단, 기관투자자, 관련 협회 기타 유관기관의 임직원들이 폐쇄형 펀드, 증권⋅부동산에 투자하는 일반 사모펀드와 리츠를 실무로 접할 때 이 책은 도움이 될 것이다. 예견되는 독자층을 고려해서, 필자는 이 책을 통하여 복잡한 이론⋅학문적 대립과 외국 사례는 실무에 필요한 수준에서만 간략히 소개하였고, 필자만의 독자적 주장⋅해석과 입법론도 최소한으로 기술하였다. 대신 필자가 찾아보았거나 기댔던 우리나라 법령, 판례⋅해석⋅예규⋅저술의 인용은 놓치지 않되, 그 원문을 이 책의 본문에 할애하지 않았다. 대신, 그 원문 중 난해한 부분을 그 의미가 왜곡이 되지 않는 한도 내에서 독자의 이해에 도움이 되도록 표현을 바꾸어 기술하고, 관련 조문들의 관계를 도식화했다. 그런 이유로, 이 책을 통해서펀드와 리츠에 대한 심도 있는 학문적 연구결과를 얻고자 하는 독자들께는 실망감을 줄 수밖에 없다는 점을 필자는 미리 밝힌다.

 또한, 이 책은 펀드와 리츠 전반을 아우르는 주석집이나 법률교과서가 아니다. 아울러, 이 책은 금융관련 법률서이므로, 집합투자업자⋅자산관리회사의 경영, 실제 투자⋅운용행위, 회계에 대해서는 다루지 못한다.  다만, 필자의 모자란 역량으로 펀드와 리츠의 세무 부문을깊게 다루지 못한 점은 아쉽다.

앞으로 STO 발행과 폐쇄형 공모부동산펀드와 거의 동일한 문제점을 내포하고 있는 BDC가 시행된다면 펀드 분야는 더 다양해지면서 어려워질 것이나, 이 책이 그 분야에 대한 이해에도 기여하리라 예상한다. 덧붙여, 이 책의 내용은 그간 필자의 경험과 리서치를 바탕으로 한 참고자료이지 향후 모든 펀드⋅리츠의 실무에 그대로 통용될 것이 보장되지 않는다는 점은 독자들이 이해하시리라 믿는다.

 필자가 여기까지 올 수 있도록 믿고 업무를 맡겨 주셨던 고객, 실무경험을 공유해 주신자산운용업계 지인, 함께 일했던 선후배와 동료들께 깊은 감사의 마음을 전하고, 책을 처음으로 발간하는 필자에게 많은 조언을 아끼지 않고 성심껏 이 책을 제작해 주신 지원출판사의 정종률 대표께도 감사드린다. 무엇보다도 지난 30년 동안 필자를 응원해 준 아내와 과년한 외딸에게 무한한 사랑을 표한다.

 

2024년 6월

이 현

 

  요 약 목 차

 

제1편 펀드와 리츠의 기초

  제1장 펀드와 리츠의 개관

  제2장 펀드와 리츠의 구조 및 구분

     제1절 펀드의 구조 및 구분

     제2절 리츠의 구조 및 구분

제2편 펀드와 리츠의 설정⋅ 설립과 기관

  제3장 펀드와 리츠의 설정⋅설립

     제1절 투자신탁의 설정

     제2절 투자회사의 설립

     제3절 리츠의 설립

  제4장 펀드와 리츠의 기관

     제1절 펀드의 기관

     제2절 리츠의 기관

제3편 펀드와 리츠의 자금조달

  제5장 펀드와 리츠의 자기자본의 의미 및 조달⋅감소

  제6장 펀드와 리츠의 타인자본 조달

     제1절 펀드의 레버리지

     제2절 리츠의 차입 및 사채발행 등

제4편 펀드와 리츠의 투자 및 운용

  제7장 부동산펀드와 리츠의 투자대상자산

     제1절 부동산펀드의 투자대상자산

     제2절 리츠의 투자대상자산

     제3절 펀드와 리츠의 사업 영위 및 부동산 관련 금전대여

     제4절 재간접 투자

  제8장 펀드와 리츠의 투자도관체 등

  제9장 특수한 형태의 펀드

  제10장 펀드와 리츠의 투자 및 운용행위

     제1절 펀드의 투자⋅운용행위

     제2절 리츠의 투자 및 운용

  제11장 펀드와 리츠의 운용 규제⋅통제 관련 쟁점

     제1절 펀드 관련 쟁점

     제2절 리츠 관련 쟁점

  제12장 일반 사모펀드와 사모형리츠

     제1절 일반 사모펀드와 사모형리츠의 요건

     제2절 일반 사모펀드 특례 및 쟁점

  제13장 집합투자업자와 자산관리회사의 업무관련 쟁점

제5편 펀드와 리츠의 자산보관 및 종료

  제14장 투자대상자산의 보관⋅관리

     제1절 펀드재산의 보관⋅관리

     제2절 리츠자산의 보관

  제15장 펀드와 리츠의 종료